Қазіргі уақытта жер дауы толастамай тұр. Интернет иірімінде түрлі пікірлер айтылып та, жазылып та жатыр. Осы мәселеге байланысты Qamshy.kz ақпарат агенттігі жер құқығы жөніндегі заңгер Бақытжан Базарбекпен сұхбаттасты.
- Жер кодексіне қандай өзгерістер енгізілді? Бұл өзгерістер қарапайым халыққа тиімді ме?
- Былтыр ҚР Жер кодексінің 83,84 баптарына және «Мемлекеттік мүлік туралы» Заңның 62,63,64 баптарына бірқатар өзгеріс әзірленген. Бұл өзгерістер қарапайым халықтың жағдайын оңалтуға бағытталған. Ал әлі қабылданбаған өзгерістерге сәйкес, мемлекеттік қажеттіліктер үшін алынатын жердің өтемақысы бұрынғыдай сатып алу-сату шартында көзделген құнмен, болмаса нарықтық бағадан аспайтындай кадастрлік құнмен есептелмейді. Барлығы жаңа заң жобасы бойынша нарықтық құнмен есептелетін болады. Бұл өзгерістерге біз ұзақ уақыт келдік. Былай қарасақ, кім өзінің жерін мемлекетке бергісі келеді? Жер мен үй адамның рухани дүниесі деуге де болады. Себебі үйі мен жерінен айырылған адам рухани тоқырауға ұшырауы әбден мүмкін. Салыстырмалы түрде қарасақ, АҚШ-тың, Еуропалық Одақтың кейбір мемлекеттеріндегі (Франция, Германия) жер заңдарында «әділетті баға» деген ұғым бар. Олар да біз секілді жерді мемлекет қажеттілігі үшін алады. Бірақ та сирек, оған қарамастан адамның құқығы жерді алу барысында ең маңызды рөл ойнайды. Аталған елдердің тəжірибесінде, біріншіден, өтемақыны төлеу əдістемесі алынатын жердің əділ бағасын шығаруға бағытталған; екіншіден, оларда жердің «кадастрлік құны», «нарықтық құны» деп шатастырмайды, оларда алынатын жердің «əділетті құны» деген ұғым қолданылады; үшіншіден, олар қала құрылыс саясатын ұзақ уақытқа, яғни 10-15 жылға алдын ала жоспарлайды, бүгін жаңа əкім келсе, Бас Жоспарды өзгертіп, мыңдаған жерді алып отырмайды. Олар жерді мемлекеттік қажеттіліктер үшін алып, миллиондаған бюджет ақшасын өтемақыға жаратқанша, алдын ала сол қажетті жерді резервке айналдырады, ол жерді ешкімге бермейді, кейін жер керек болса, сол резервтенген жерлерден таңдап алады. Оларда бағалауды тек арнайы рұқсаты бар тәжірибелі бағалау ұйымдары жүргізеді. Мысалы, лицензиялар мен рұқсаттарды азайту аясында біз бағалау ұйымдарына міндетті лицензиялауды алып тастадық. Бұл – үлкен қателік, себебі ертең даладан ешқандай тəжірибесі жоқ, білімі таяз азаматтар бағалаушымын деп жерді бағалауға кірісіп кетеді. Сонда осындай адамдардың бағалау есептеріне негізделіп бюджеттік ақшаларды оңды-соңды жаратып отырамыз ба? Сол үшін шетелдің ең өнегелі тəжиребесін енгізсек, жаман болмаймыз. Жалпы, дамыған елдердің тəжірибесін зерделесек, өз азаматының жерін мемлекеттік қажеттілік үшін алған жағдайда өтемақы толық төленеді. Жерін мемлекетке өткізген азамат мемлекеттен алған өтемақыға сол маңнан үй мен жерді еркін сатып ала алатын мүмкіндікке ие болады. Міне, осындай деңгейге жетуіміз керек.
Ал бізде барлығы өзгеше. Біз алдағы уақытта бұл жерлер қаланың ірі құрылыстарына керек екендігін біле отырып, оны алған кезде талай бюджеттен ақша кететінін түсіне отырып сол жерлерді оңды-солды беріп тастаймыз, кейін ойланамыз қалай алу керек деп, үй-жайын соғып үлгерген жекеменшік иелерін зар қақсатып жылатамыз, оны өз үйінен қуып шығамыз. Бұл дұрыс бағыт па? Тіпті, 2004-2010 жылдар аралығында жерін мемлекеттік қажеттілік үшін беруге қарсы болған азаматтарға резина оғымен немесе түтін шығаратын арнайы құрылғымен үйден қуып шығатын. Осындай жантүршігерлік әдістер арқылы үйін маңдай терімен, соңғы ақшасымен салған адамның жерін оп-оңай тартып алатын. Өтемақы берілмейді емес, беріледі. Алайда жерін мемлекетке берген адам мемлекеттен алған өтемақыға бұрынғыдай үй мен жер сатып ала алмайды. Себебі біздің бұрынғы заңда нарықтық баға көрсетілмеген. Алдаркөсенің тілінде «нарықтық бағадан аспайтындай кадастрлік құнмен немесе шартта көзделген құнмен» деп Заңның 63-бабында көрсете салғанбыз. Ал оның артында қаншама адамның өмірдегі үміті, көз жасы жатқанын сезінбейміз.
Былай сараптасақ, бұған әкімдік те, сот та кінәлі емес. Сот орындаушылары Заңның шеңберінен шыға алмайды. Бастапқы кезде «Мемлекеттік мүлік туралы» Заңды əзірлеу, талқылау және қабылдау барысында біздің заң шығарушылар мен Заң жобасын əзірлеген профильдік министрліктің кеткен қателіктері деп есептеймін, міне, көріп жатқан жағдай сол себептердің салдары деп ойлаймын. Нақтырақ айтсақ, мемлекеттік бюджетті, біздің қаржы және экономикалық бюджет жоспарлау аясындағы тиісті уəкілетті министрлігі бастапқы шығындарды жоспарлаған кезде олар мемлекеттік қажеттіліктер үшін қанша ақша кететінін білген, барлық алынатын жер мен мүліктің бағасы бірдей еместігіне көзі жеткен, өтемақыны төлеуге қатысты əдістеменің жетілмегендігінен хабардар болған, бірақ, соған қарамастан, аталған заң нормалар қабылдап жіберген. Бір сөзбен айтқанда, бюджеттік қаржының жоқтығынан, аздығынан осындай қадамға барды ғой деп түсінемін. Конституциялық нормаға сәйкес, адамның құқығы бұзылмауға тиіс. Осы күнге дейін Қазақстанда қатесі көп заң бойынша халықтан мемлекеттік қажеттілік үшін жер телімі алынып отырды. Көптеген мамандар заңға өзгеріс енгізуге қатысты ұсыныстар айтса да, ол орындалмады, тіпті, тыңдалмады. Біздің талап-арызымыз енді ғана қаралып жатыр. Әділет министрлігінің бастамасымен «Мемлекеттік мүлік туралы» Заңға өзгерістер даярланып отыр. Осы өзгерістер толығымен заңға енгізіліп, нақтыланса, халыққа оң әсерін тигізетін болады.
- Қазіргі заңда бұрын айтылмаған қандай өзгерістер бар?
- Біріншіден, «Мемлекеттік мүлік туралы» Заңның 63-бабының 2, 3 тармағына өзгерістер енгізілді. Бұл өте маңызды әрі қиын заң тармақтары болатын. Заңның осы тармақтарының кесірінен қаншама адамның көз жасы көл болды? Мыңдаған адам зардап шеккен. Бұл заң тармақтары – барып тұрған әділетсіздіктің көрінісі. Себебі 63-баптың 2-тармағы бойынша, егер жерді азаматтық құқықтық мәміле жолымен сатып алса жерге төленетін өтемақы азаматтық құқықтық мәміледе көрсетілген құнмен есептелінеді делінген.
Бұл тармақ бойынша, жер телімін мемлекеттік қажеттілік үшін мемлекетке берген азамат мемлекеттен алған өтемақыға бұрынғыдай жер телімі мен үй ала алмайды. Яғни заңда нарықтық баға көрсетілмеген. Себебі жердің нарықтағы бағасы үнемі өзгеріп отырады. Егер сіз сатып алу сату шартыңызлы 10 жыл бұрын жасасаңыз, әкімдіктегі қызметкерлер сол шартқа байланысты өтемақы береді. Өкінішке орай әкімдік осы заңның тармақтарына өзгеріс енгізілмейінше заңды бұза алмайды. Бірақ осы заңға жақын арада өзгеріс енгізілетін болады.
Екіншіден, 63 баптың 3 тармағына сәйкес, егер де сатып алу сату шартында жердің құны көрсетілмеген болса жердің өтемақысы нарықтық құннан аспайтын кадастрлық құнмен есептелінеді делінген. Мемлекет кадастрлық құнды есептеу үшін НПЦзем-ге тапсырма береді. Аталған органдағылар жердің кадастрлық құнын есептейді. Ал жердің кадастрлық құны өте төмен. Жоғарыда айтылған екі тармаққа сәйкес, Қазақстан азаматы мемлекетке жер телімін бергеннен кейін толық өтемақыны ала алмайды.
Біз осы мәселеге байланысты ұсыныс жасадық, енді заңға өзгерістер енгізіліп жатыр. Қазіргі енгізіліп жатқан өзгерістер: барлық жағдайда жер азаматтық құқықтық мәміле жолымен алынсын немесе Қаулы бойынша мемлекет берілсін, қандай жағдай болса да жер нарықтық құнмен есептелінуі керек.
Тәуелсіз бағалау ұйымдары арнайы риэлторлық компаниялармен бірлесіп нарықтық құнды белгілейтін болады. Бұл - үлкен жетістік әрі жеңіс.
Екінші өзгеріс, жерді мемлекеттік қажеттілік үшін алу кезінде қоғамдық кеңес енгізіледі. Қазіргі 58 бапта көрсетілген тəртіп бойынша әкім жерді мемлекеттік қажеттілік үшін алуға қатысты қаулы шығарады. Аталған қаулы үш күннің ішінде БАҚ-та жариялануы тиіс. Осы сәттен бастап, қаулыға байланысты әрбір мемлекеттік қажеттіліктер үшін алынатын жердің иесіне почта арқылы хабарлама жіберіледі. Бұрын қоғамдық кеңес деген болмады. Қоғамдық кеңестің мәні неде? Егер әкімдіктің мемлекеттік қажеттілікке алу қаулысы шикі болатын болса, әкімдіктің өтемақы төлейтін қаржысы болмаса, әкімдік қаулыны қоғамдық кеңеске береді. Әкімдіктің қоғамдық кеңесі қаулыны қарап, шешім шығарады. Егер қоғамдық кеңес қаулыны мақұлдамаса әкімдік қаулыны жариялауға құқығы жоқ. Қоғамдық кеңеске қоғамның беделді азаматтары, ғалымдар, заңгерлер, Атамекен Ұлттық кәсіпкерлер палатасының өкілдері, Нұр Отан партиясының өкілдері мүше бола алады. Əрине, қоғамдық кеңес мүшелерінің тең жартысысы жергілікті уəкілетті мемлекеттік органдар басшылары болады.
Үшіншіден, 2016 жылғы митингтің нәтижесінде үкіметтік комиссия құрылды. Үкіметтік комиссиямен 10 соттық жер алуға байланысты ұсыныс жасалды. Енді мемлекеттік қажеттіліктер үшін қаланың ішіндегі ауыл шаруашылығындағы жерлер алынатын болады. Қаланың аумағына кірген ауыл шаруашылық алқабының иесіне өтемақы төленіп, мемлекеттік қажеттілік үшін алынатын болады. Сонымен бірге бұл жерлер жеке тұрғын үй құрылысын жүргізу үшін азаматтарға 10 соттық жер ретінде таратылып беріледі. Жер кодексінің 84 бабына өзгерістер енгізіліп, осы арқылы 10 соттық жер үшін кезек алға жылжиды. Ал бұл мәселенің шешілуі халықтың әкімдік пен мемлекетке деген сенімнің артуына өз септігін тигізеді.
Сонымен бірге заң жобасына бірқатар ұғым енгізілді, кейбір түсініксіз, заңгерлердің ашуын туғызған сөздер, терминдер жаңа түсіндірмеге ие болды. Нақтырақ айта кетсем, тең өтемақы деген ұғым енгізілді. Осы өзгерістер заңды күшіне енсе нұр үстіне нұр болар еді.
Заңдағы бұл өзгерістерден кейін жерін мемлекеттік қажеттілік үшін берген адамға тиімді бола ма?
Егер жоғарыда аталған өзгерістер заң жүзінде жүзеге асып, қабылданса мемлекеттік қажеттілік үшін жерін берген адамның жағдайы жақсарады. Осы жайтқа байланысты түрлі мәселелер мен заңсыздықтар туындап жатыр. Жерін мемлекет алып қояды деп қорыққан адам жалған мәміле жасауға тырысады. Жерін мемлекетке бергісі келмеген азамат өзінің туысқанына жоғары бағаға үйін жерімен бірге сатып жібереді. Осылай мемлекетті жалған мәміле арқылы алдап, тығырыққа тірелгендердің саны артуда. Осыған қатысты 20-30 шақты факті бар. Оқырмандарға айтарым осыған ұқсас жалған мәміле жасамаңыздар. Себебі жер туралы заңға жақында өзгерістер енетін болады. Егер көптеген мамандардың ұсыныстарын ескеріп, заңға өзгерістер енгізілетін болса заң тікелей қарапайым халықтың жағында болады, бұл мәселе қатысты қарапайым халықты емес Үкіметті толғандыратын болады. Себебі олар өтемақы беруі міндетті. Нарықтық баға дегеніміз сатып алу сату шартындағы баға емес, қазіргі нарықтағы жер телімінің нақты бағасы.
Не себепті жер туралы заңға өзгерістер енгізілді?
Өзгерістерді енгізудің негізгі себебі - әлеуметтік фактор. Заңның олқылығының кесірінен қарапайым халықтың тұрмыс жағдайына тікелей әсер ете бастағандықтан, халық ашуға булықты. Сондықтан да бұл әлеуметтік дәрежедегі дағдарысқа әкеліп соқтырды. Сол үшін қоғамдағы әлеуметтік процестерге мониторинг жүргізіп, митингтен кейінгі халықтың жерге және 10 соттық жерге деген көзқарасын түсіне отырып, жерді мемлекеттік қажеттілікке алу барысындағы халықтың жағдайына мониторинг жасай отырып заңға бірқатар өзгерістер енгізілетін болады. Осы секілді жерге байланысты басқа да мәселелер өз шешімін табатын болса халықтың заңға, билікке деген сенімі артатынына сенімім мол.
Жерге нарықтық құн берілсе жерге қатысты мәселелер түбегейлі шешіле ме?
Шыны керек, бұл өзгерістермен барлық мәселе шешілмейді. Себебі заңда көп нәрсені өзгерту керек. Әрине заңда барлығы идеалды түрде өзгерістер енгізілетін болса біздің қоғамдағы бірқатар мәселе мүмкін шешілер ма еді?! Бұл заңнамада жеделді, кешенді түрде нарықтық бағаның қалай белгіленетіні, моделі, есептелу әдістемесі ашық түрде жүргізілуі керек, Бұған заң жобасы жауап бере алмайды. Бірақ осы заң жобасына сәйкес осыны дайындаған тиісті профильдік министрлік нарықтық бағаның есептеу әдісіне байланысты арнайы ереже қабылдайды деген сенімдеміз. Әзірге біз осыған ұқсас ұсыныс көрген жоқпыз. Заң жобасы бұл сұраққа жауап бермейді. Қоғамдық кеңес қалай құрылады? Қоғамдық кеңесті әкімдік тағайындайтын болса тәуелсіз сараптама болмайды. Себебі қоғамдық кеңес дегеніміз тәуелсіз адамдардан құралады. Сондықтан да қоғамдық кеңестегі адамдардың тәуелсіздігін қамтамасыз ететін әдістеме болуы керек. Қоғамдық кеңестің құрылу ережесін өзгерту қажет. Сонымен бірге 10 соттық жерді беру үшін ауыл шаруашылығындағы алқапты мемлекеттік қажеттілік үшін алу технологиясына байланысты көптеген сұрақтар туындап жатыр. Бірақ әзірге жауап ала алмадық. Бұл заң жобасы барлық мәселелердің шешімін табатын идеалдық заң жобасы болмаса да, тиімді жағы өте көп.
Ал бұрын жерді мемлекеттік қажеттілік үшін беріп, өтемақысын ала алмай жүрген азаматтардың жағдайы не болмақ?
Олардың жағдайы қиындау. Себебі біз айтып отырған заң жобасындағы өзгерістер әзірге қабылданған жоқ, әлі талқыланып жатыр. Әкімнің жерді мемлекеттік қажеттіліктер үшін қаулыны шығарып қойған болса бұл азаматтардың жерлері бұрынғы заң нормасы бойынша алынатын болады және бұрынғы норма бойынша өтемақы төленеді. Өкінішке орай, қаулы шығып қойған азаматтарға бұрынғы сатып алу сату шартындағы баға бойынша өтемақы төленетін болады. Әрине, бұл мәселені шешудің жолдары бар. Алайда мәселені шешу үшін әкімдіктің қаулысынан кемшіліктерді табу керек. Сотта әкімдік қаулысының олқылықтарын көрсетіп беру керек. Егер сот орынды деп тапса әкімдік бұл қаулының күшін жояды да, қаулыны жаңа өзгерістерге сәйкес қайта шығарады.
- Әңгімеңізге рақмет!
