Министр Б.ИМАШЕВ.

Қазақстан Республикасы Әділет Министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы №115 бұйрығына
1-қосымша

Бағалау туралы есептiң нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар

1. Жалпы ережелер
1. Осы Бағалау туралы есептiң нысаны мен мазмұнына қойылатын талаптар (бұдан әрi – талаптар) халықаралық бағалау стандарттарын пайдалана отырып, «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы» Қазақстан Республикасы Заңының (бұдан әрi – Заң) негiзiнде әзiрлендi және бағалау туралы есептiң нысаны мен мазмұнына, бағалау туралы есепте (бұдан әрі – есеп) пайдаланылатын ақпаратқа, сондай-ақ әдiснамада және есептеуде қолданылатын бағалау туралы есептегi сипаттамаларға қойылатын талаптарды белгiлейдi.
2. Осы талаптар Қазақстан Республикасының аумағында бағалау қызметiн жүзеге асыру кезiнде қолдануға мiндеттi болып табылады.
3. Есеп бағалау жүргiзу қорытындысы бойынша жасалады және Заңға, осы талаптарға, халықаралық стандарттар мен бағалау қызметi стандарттарына сәйкес жасалған құжатты бiлдiредi.

2.Бағалау туралы есептiң мазмұнына қойылатын талаптар
4. Есепте мынадай бөлiмдер мен бөлiктер қамтылады:
титул парағы;
есептiң мазмұны;
1 Бөлім. Есеп туралы жалпы мәліметтер;
2 Бөлім. Бағалау объектiсiнiң жалпы ақпараты және сипаттамасы;
3 Бөлім. Есептiң есептеу бөлiгi;
4 Бөлім. Қорытынды бөлігі;
Қосымшалар.
1 және 2 бөлімдер, оның қосымшаларын есептемегенде, есеп мазмұнының жартысынан аспайды.
5. Есеп екі данада жасалады, оның біреуі тапсырыс берушіде, екіншісі бағалаушыда сақталады.
6. Титул парағында қамтылады:
1) есептiң атауы;
2) есептiң нөмiрi;
3) есептiң жасалған күнi;
4) объектiнiң атауы және орналасқан жерi;
5) бағалау күнi;
6) бағалау туралы шарттың нөмiрi және жасалған күнi;
7) айқындалатын құнның түрi (үлгiсi);
8) тапсырыс берушiнiң толық атауы немесе тегi, аты, әкесiнiң аты (бар болса), оның нақты орналасқан жерi немесе заңды мекенжайы, банктiк деректемелерi;
9) бағалаушы туралы мәліметтер:
Заңды тұлға үшін: толық атауы, сәйкестендірілген бизнес нөмірі, банктік деректемелері, бағалаушының заңды мекенжайы, бағалаушы мүшесi болып табылатын бағалаушылар палатасының атауы;
жеке тұлға үшін: бағалаушының тегi, аты, әкесiнiң аты (бар болса), жеке сәйкестендірме нөмірі, оның нақты орналасқан жері, бағалаушы мүшесi болып табылатын бағалаушылар палатасының атауы;
10) есепті бекітетін адамның мөрмен расталған тегi, аты, әкесiнiң аты (бар болса) және қолы.
7. Iлеспе хатта мыналар қамтылады:
1) бағалаудың мақсаты;
2) бағалау объектiсiн сәйкестендiретiн жалпы ақпарат;
3) есепте пайдаланылған бағалау тәсілдері мен әдiстерi;
4) бағалау объектiсi құнының қорытынды шамасы.
8. Есеп мазмұнына оның құрамына беттерi көрсетiліп енгізілген бөлiмдер (кiшi бөлiмдер) кіреді.
9. 1 Бөлім. «Есеп туралы жалпы мәліметтер», онда қамтылады:
1) бағаланатын объектінің атауын, объектінің меншік иесін, объектінің
орналасқан жерін, бағалаудың бағаланатын құқықтарын, мақсатын, түрін және мақсатын, есептің және бағалаудың күнін, бағаланатын мүліктің сәйкестендіруін, белгіленетін құнның базасы мен үлгісін анықтауды көрсетумен бағалауға арналған тапсырма;
2) бағалаушы туралы мәліметтер (лицензияның нөмірі және берілген күні, бағалаушының азаматтық-құқықтық жауапкершілігін сақтандыру туралы мәліметтер (бар болса) және басқалар);
3) бағалауды жүргізу кезінде бағалаушы пайдаланған болжаулар мен
шектеу шарттары;
4) бағалауды жүргізу кезiнде пайдаланылған құжаттар тiзбесi:
Заңға сәйкес нормативтік құқықтық актілер және бағалау стандарттары, бағалауды жүргізу кезінде оларды алу көзін көрсетумен пайдаланылған деректер тізбесі;
5) есепте қолданылатын негiзгi терминдер мен анықтамалар.
10. 2 Бөлім. «Жалпы ақпарат және бағалау объектiсiнiң сипаттамасы, онда қамтылады:
1) бағалау объектiсi тексерiлген күн;
2) бағалау объектiсінiң жалпы сипаттамасы мен жай-күйi;
3) бағалау объектiсінiң құрамы;
4) бағалау объектiсiнiң нысаны мен ағымдағы пайдаланылуы;
5) бағалау объектiсi орналасқан жердiң сипаттамасы;
6) бағаланатын объектінің негiзгi сипаттамаларының сипаты;
Кредит беру мақсатында кәсiпорындарды және iрi жылжымайтын мүлiк объектiлерiн бағалау кезiнде қосымша көрсетiледi:
1) өңiрдегi жалпы экономикалық ахуалға және әлеуметтiк-экономикалық ахуалға шолу жасау;
2) бағаланатын мүлік нарығында ағымдағы белсендiлiк пен беталыстарға шолу жасау;
3) салалық шолу жасау (белгiлi бiр тауарларды (қызмет көрсетулердi)
өндiру ұйымдастырылған мүлiк кешенiнiң құрамына кiретiн жылжымайтын мүлiк бағаланатын жағдайда жасалады).
11. 3 Бөлім «Есептің есептеу бөлiгi», онда қамтылады:
1) бағалау әдiснамасы;
2) үш тәсілдегі әдiс мәнiнiң қысқаша жазылуы және осы есепте қолданылған тәсілдер мен әдістерді таңдау негiздемесi;
3) таңдап алынған тәсілдер/әдiстер қолданылған бағалау процесiнiң сипаттамасы;
4) таңдап алынған тәсілдермен/әдістермен орындалған есептеулер;
5) «Бағалау нәтижесін келісу» бөлімі;
Бағалау нәтижесін келісу, егер әртүрлі әдістер пайдаланылған және әртүрлі әдістермен алынған нәтижелер екі рет бір-бірінен өзгеше болмайтын жағдайда жүргізіледі. Егер осы талап бұзылатын болса, оларда пайдаланылған есептеулер мен бастапқы ақпарат нақтыланады. Келісу орташа салмақ әдісімен жүргізіледі. Салмақ коэффициенттерін анықтау үшін есептеудің математикалық әдістері қолданылады, оларға есепте сипаттама беру қажет.
12. 4 Бөлім «Есептің қорытынды бөлігі», онда объекті құнының шамасы туралы қорытынды қамтылады.
Бағалау объектісі құнының қорытынды шамасы Қазақстан Республикасының валютасында (теңгемен) және жақшада осы сома жазбаша толық жазылып, мың теңгеге дейiн ықшамдалған цифр түрiнде көрсетiледi.
Бағалау туралы есепте көрсетілген бағалау объектісі құнының қорытынды шамасы, егер бағалау туралы есеп жасалған күннен бағалау объектісімен мәміле жасалған күнге дейін немесе жария оферта ұсынылған күнге дейiн алты айдан аспаған болса, бағалау объектiсiмен мәмiле жасау мақсатында ұсынылған болып танылады.
13. Есепке қосымшаларда қамтылады:
1)бағалау объектiсiн тексеру актiсi;
2) Бағалаушылар палатасындағы мүшелiк туралы куәлiктiң көшiрмесi;
3) бағалау объектiсiнiң фотосуретi (тек жылжымайтын мүлiк, көлiк, жабдық және басқа да материалдық мүлiк үшiн);
4) ұқсас объектілердің бағалары және Internet жүйесінен алынған хабарландыруларға сілтемелер туралы мәліметтер қамтылған компьютердің (скриншоттың) жұмыс үстелінің фотосуреттері;
5) есептеу кестелерi (бар болса);
6) кәсiпорындардың активтерінің тiзбесi және олардың нарықтық құны бар кестелер (қажет болғанда);
7) бағалауды Заңға сәйкес жүргізуге арналған бастапқы деректер;
8) қажет болғанда, басқа құжаттар.

3. Бағалау туралы есеп нысанына қойылатын талаптар
14. Жеке кәсіпкер болып табылатын бағалаушы жасаған есепке өзі қол қояды және өзінің жеке мөрімен бекітеді.
Заңды тұлғаның есебіне бағалаушы (бағалаушылар) қол қояды, заңды тұлғаның басшысы немесе оның уәкілетті өкілі бекiтедi және мөрмен куәландырады.
15. Есептің титул парағынан басқасы, парақ беттерi бойынша нөмiрленедi және тiгiледi. Бөлімдерінің әрбір бетіне есепті жасаған бағалаушы қол қояды. Әрбір бетіне қол қою жеке қол қоюмен немесе факсимиле қоюмен жүргізіледі.

Қазақстан Республикасы Әділет Министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы №115 бұйрығына
2-қосымша

«Жылжымалы мүлiктiң құнын бағалау» бағалау стандарты

1. Жалпы ережелер
1. Осы жылжымалы мүлiктiң құнын бағалау стандарты (бұдан әрi — Стандарт) негізгі ұғымдарды ашады және өңірлік факторларды, баға белгілеудің өзіндік шарттарын және олардың есепке алу мен есепте көрсетілуін ескере отырып, жылжымалы мүлікті бағалауға қойылатын міндетті талаптарды белгілейді. негiзiнде халықаралық бағалау стандарттарын ескерумен әзiрлендi және жылжымайтын мүлікті бағалауға қойылатын негiзгi талаптарды белгiлейдi.
2. Стандарт «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы» Қазақстан Республикасының Заңына (бұдан әрі – Заң) және халықаралық бағалау стандарттарына сәйкес әзірленді, жылжымалы мүлікті бағалау әдістеріне қойылатын негізгі талаптарды белгілейді.
3. Бағалау қызметінің негізгі принциптері объективтілік және дұрыстық болып табылады.
4. Бағалау түрі міндетті және бастамашылық бағалау болып табылады.
5. Стандарттың әрекет етуі материалдық жылжымалы мүліктің барлық үлгілерін бағалауға қолданылады.
6. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:
1) биологиялық активтер – биологиялық қайта құрулар процесінде ауылшаруашылық өнімін және/немесе қосымша биологиялық активтер беруге, сондай-ақ басқа тәсілмен экономикалық пайда әкелуге қабілетті мал немесе өсімдік;
2) генерациялайтын бірлік – басқа активтерге немесе активтер тобына маңызды дәрежеде байланысты болмайтын ақшалай қаражаттың түсуін қатамасыз ететін активтердің ең аз сәйкестендірме тобы;
3) жабдық – автивтер, атап айтқанда кәсіпорынның немесе ұйымның қызметін ұйымдастыру-технологиялық қамтамасыз ету мақсатында пайдаланылатын жиһаз және жинақтауыштар, бұйымдар мен мүкәммал, автокөлік құралдары және демонтаж жасауға арналған құрал-саймандар;
4) жалға алушының жақсартулары – тіркелген жақсартулар немесе жалға алушы өзінің қажеттіктерін қанағаттандыру үшін орнатылатын және төленетін, әдетте жалға алу мерзімінің аяқталуы бойынша жалға алушымен жойылатын жерге немесе үйлерге қосымшалар. Оларды жою жылжымайтын мүлікке елеулі залал келтірмейді;
5) жылжымалы мүлік — көлік құралдары, айналымдағы тауарлар, бағалы қағаздар, ақша, мүліктік құқықтар, соның ішінде болашақтағы өнімге және Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерімен жылжымайтын мүлікке жатқызылмаған өзге де мүлікке құқық;
6) коллекциялық заттар – өнер туындылары, ескі заттар, бағалы тастар, зергерлік бұйымдар, музыкалық аспаптар, нумизматикалық немесе филателиялық коллекциялар, сирек кітаптар және мұрағат материалдары;
7) қондырғылар – басқа активтерден бөлінбейтін және коммуналдық шаруашылық объектілерінің, мамандандырылған үйлердің, машиналар мен жабдықтың құрама және сындарлы элементтерін қамтитын активтер;
8) корпоративтік активтер — басқа активтерге немесе активтер тобына байланысты болмайтын ақшалай қаражат ағынын жүргізуге қабілетсіз активтер, бірақ олардың баланстық құны толықтай генерацияланатын бірлікке жатпайды;
9) көліктік құрал – Қазақстан Республикасының аумағында тіркелген теміржол, автомобиль, теңіз, ішкі су, әуе, қалалық электр, соның ішінде метрополитен, сондай-ақ Қазақстан Республикасының аумағындағы магистральдық су құбыры көлігі;
10) мамандандырылған мүлік – бизнесті немесе оның бөлігі болып табылатын ұйымды сату арқылы, оның мамандандырылған сипаты мен құрылымына, пішініне, мөлшеріне, орналасқан жеріне және өзге де қасиеттерге негізделген бірегейлігінің арқасында нарықта сирек сатылатын мүлік;
11) машиналар – шаруашылық субъектісінің операциялық талаптарына негізделген мамандандырылған технологиялық процестерді орындау үшін пайдаланылатын аппараттар;
12) операциялық мүлік – тұрақты жұмыс істейтін кәсіпорынның негізгі қызметі үшін қажет болып саналатын актив;
13) офис жабдығы — жиһаз, компьютерлiк техника, байланыс құралдары және тағы басқалар;
14) өнер туындыларын бағалау кезіндегі шығын амалы – осы өнер туындысын сатып алу кезінде оны ауыстыратын басқа өнер туындысын жасау мүмкіндігімен алмастырушы ретінде қарастырылатын өнер туындыларының құнын айқындайтын амал.
15) сауда бұйымдары және жалға алушының жылжымайтын мүлік болып табылмайтын, жалға алушының мүлігіне қосылатын және оның сауданы немеме бизнесті жүргізу кезінде пайдаланатын құралдары;
16) сыртқы (экономикалық) ескіру (құнсыздану) – объектінің құнын қоршаған ортаның әсері (экономиканың жағдайына, демографиялық ахуалға, тұтынушылардың төлем қабілеттілігіне және басқа да жергілікті жағдайларға негізделген, өңірдегі нарықта қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстың арақатынасы) салдарынан нарықтағы өзгерістер нәтижесінде жоғалту.
17) физикалық тозу – пайдалану, күту, табиғи-климат жағдайымен байланысты және басқа да факторлардың әсерінен тозған және бұзылған зақымданулар (ақаулар) салдарынан объектінің құнын жоғалту;
18) функционалдық ескіру – объектінің құнын оның өңдірісінің арзандауымен немесе жаңамен салыстырғанда өнімділігінің аса төмен болуымен байланысты жоғалту;
19) Чилтонның тежеу коэффициентi — бағаланатын жылжымалы мүлiктiң негiзгi параметрiнiң құны белгiлi оған ұқсас мүлiктен айырмашылығына байланысты құнын өзгертудi есептеу кезiндегі дәреже көрсеткiшi.

2. Жылжымалы мүлікті бағалау әдiстерi
7. Жылжымалы мүлiктiң нарықтық немесе өзге де құнын белгiлеу кiрiстiк, шығындық және салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдiстерiн қолдану арқылы жүргiзiледi.
8. Кiрiстiк амал әдiсi жылжымалы мүлікті бағалауға қолданылады, егер бағаланатын активтен немесе қосымша активтер тобынан құрылатын нақты ақша ағынын бөлу мүмкін болса. Алайда ақша ағынының кейбір элементтері материалдық емес активтермен байланысты болады және одан жылжымалы мүлікпен кіретін үлесті бөлу қиын болады. Кірістік амал әдісі жеке бағаланатын жылжымалы мүлік үшін пайдаланылмайды.
Кiрiстiк амал әдiстерi:
1) дисконтталған ақша ағыны әдiсi — коммерциялық мақсатта жылжымалы мүлiктi пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесiне тәуелді ақша ағынының өзгеруінен және бiркелкi түспеуінен құнды айқындау;
2) тiкелей капиталдандыру әдiсi — шектеусiз уақыт кезеңінде кiрiс шамасы тең болғанда бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтаудан құнды айқындау;
3) өсу модельдерi бойынша капиталдандыру әдiсi — шектелмеген немесе шектелген уақыт кезеңiнде кiрiс шамасы тең ұлғайған кезде бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтаудан құнды айқындау, тікелей капиталдандыру әдісіне ұқсас, бірақ одан айырмашылығы капиталдандыру коэффициентiнiң мәнi нарықтық деректерден салыстырма амалмен табылмайды, капиталдандыруға берудiң талап етiлген нормасының базасында есептеледi.
9. Шығындық амал әдiсi машиналар мен жабдықты бағалау үшін жылжымалы мүліктің белсенді нарығы болмаған жағдайда, сондай-ақ жекелеген мамандандырылған активтерді бағалау кезінде қолданылады.
Шығын амалы толық қайта өндірудің құнын немесе жинақталған тозуды есептен шығарумен бағалау объектісінің ауысу құнын айқындау үшін пайдаланылады.
Толық қайта өндіру құны бағалау объектісінің дәл көшірмесін (дәл сондай материалдарды, стандарттарды, дизайнды пайдаланумен және бағалау объектісіндегі жұмыс сапасымен) жасауға шыққан шығындар (ағымдағы бағамен) сомасы ретінде айқындалады.
Ауыстыру құны бағалауды (қазіргі заманғы материалдар мен технологияларды пайдаланумен) жүргізу күніндегі нарықтық бағаларда бағалау объектісіне ұқсас объектіні құруға шыққан шығындардың сомасы ретінде айқындалады.
Шығын амалының әдістері 2 топқа бөлінеді:
1-топ: шығынды тiкелей айқындау тәсiлдерiне негiзделген әдiстер өз күшімен жасалған жабдық құнын бағалау үшiн қолданылады.
1) бағалау объектiсiнiң жекелеген элементтерiнiң құнын, пайданы ескерумен оларды сатып алуға, тасымалдауға және жинауға шығындарды сомалаудан тұратын шығындық элемент бойынша есептеу әдiсi;
2) калькуляцияға кiретiн шығындар бабын (материалдарға, жинақтаушы бұйымдарға, жұмысшылардың жалақыларына шығатын шығындар және жанама шығыстар, оларды қазіргі заманғы бағалар деңгейіне келтірумен) экономикалық элементтер бойынша индекстеу жолымен құнын айқындаудан тұратын қолда бар калькуляцияны талдау және индекстеу әдiсi;
3) өндiрiстiң өнiмдiлiгiн ескерумен өндiрiстiк шығындардың iрiлендірілген нормативтерi бойынша әзiрлеудiң толық өзiндiк құнын есептеу жолымен құнын айқындаудан тұратын өзiндiк құнды iрiлендіріп есептеу әдiсi.
2-топ: шығындарды жанама айқындау тәсiлдерiне негiзделген әдiстер машиналар мен жабдықтың құнын бағалау үшiн қолданылады (өз күшімен жасалғандарды қоспағанда):
1) алмастыру принципiне негiзделген және пайдалылығы мен функциялары бойынша ұқсас бағаланатын объектiлердi iрiктеуден тұратын алмастыру әдiсi немесе ұқсас-параметрикалық әдiс. Бұл әдiс ұқсас объектiлердiң белгiлi құны мен техникалық-экономикалық сипаттамалары негiзiнде бағаланатын объектiнiң құнын есептеуге мүмкiндiк бередi;
2) тиiстi индекстегi объектiнiң теңгерiмдiк құнын түзетуден тұратын индекстеу әдiсi;
3) үлестiк баға көрсеткiштерiнiң, яғни бас параметрдiң бiрлiгiне (өнiмдiлiкке, қуаттылыққа және т.б.), массаға немесе көлемге келетiн баға негiзiнде құнын есептеуден тұратын үлестiк баға көрсеткiштері әдiсi.
10. Жылжымалы мүлiктiң жинақталған тозу шамасы физикалық тозу, функционалдық және сыртқы (экономикалық) ескiру (құнсыздану) жиынтығына тең.
Физикалық тозу жойылатын және жойылмайтын болады. Жойылатын физикалық тозу машиналар мен жабдықтың ағымдағы жөнделуiне шыққан шығындар сомасына тең.
Жойылмайтын физикалық тозу мынадай әдістермен есептеледі:
тиімді жасымен (өмір сүру мерзімі әдісімен);
физикалық жағдайын сараптамалық талдаумен;
корреляциялық үлгілер әдісімен;
өнімділігін жоғалту әдісімен;
паайдалылығын жоғалту әдісімен.
Бағалау объектісінің функционалдық ескіруі бағалау күніне нарықта пайда болған жаңа, аса жетілдірілген ұқсас объектімен тікелей салыстыру әдісінің негізінде айқындалуы мүмкін.
Сыртқы (экономикалық) ескiру машиналар мен жабдыққа сыртқы факторлардың әсер етуiмен байланысты болады. Мұндай тозу экономикалық немесе басқа да сыртқы факторлардың әсерi салдарынан оның құнына кері әсерін тигізген техниканы оңтайлы пайдаланудың өзгеруі, заңнамалық жаңашылдықтар салдарынан, мысалы, меншiк құқықтарын шектеу немесе акциздердi ұлғайту, осы үлгiдегi мүлікке сұраныс пен ұсыныстың ара-қатынасының өзгеруi салдарынан мүлiктiң пайдалылық дәрежесiнiң төмендеуiнен көрiнедi. Осы факторлардың әсер ету дәрежесi абсолюттiк немесе пайыздық көрсеткішпен өлшенеді.
11. Салыстырмалы амал жақында болған сатулар немесе аналог ұсыныстарының бағалары туралы жеткілікті мәліметтер табуға арналған бағалау объектілері үшін пайдаланылады.
Салыстырмалы амал жақында болған сатулар немесе ұқсас объектілердің ұсыныстары бағаларын талдауға, осы ақпаратты бағалау объектісімен салыстыруға және тиісті түзетулерді жүргізуге негізделеді.
Салыстырмалы амал әдістері:
1) нарықтық ақпарат әдiсi — әзiрлеушi зауыттың, дилерлердiң прайс-парақтарында жарияланған сатулар бағасы туралы немесе сатулар бағасы туралы басқа ақпарат көздері туралы ақпаратты пайдалану арқылы жылжымалы мүлiктiң құнын айқындау;
2) салыстырмалы талдау әдiсi – олардың арасындағы айырмашылықтарды ескеретiн тиiстi түзетулердi орындағаннан кейiн жылжымалы мүлiк объектілерінің бағаланатын объектiмен салыстырылатын жақында болған сатулар мен ұсыныс бағасын салыстыру арқылы құнын айқындау;
3) статистикалық модельдеу әдiсi (жалпы бағалау әдiсi) — бағасы белгiлi болатын бiртектес объектiлердiң кейбiр жиынтықтарының өкiлi ретiнде бағаланатын жылжымалы мүлiк объектiсiн қарау тәсiлi;
4) корреляциялық модельдер әдiсi — бағаланатын объектiнiң техникалық-экономикалық қасиетiн сипаттайтын және оның құнымен барабар тәуелдiлiкпен байланысты шартты бiрлiктерде орташа салмақты параметрлерiн айқындауға негiзделген жылжымалы мүлiк объектiсiн бағалау тәсiлi.

3. Жылжымалы мүлікті бағалау әдiстерiне қойылатын талаптар
12. Бағалау әдiстерiн таңдау және қолдану кезiнде бағалаушы мынадай талаптарды сақтайды:
1) бағалау мақсаты мен айқындалатын құн түрiн сәйкестендiру;
2) жылжымалы мүлiктi бағалауды жүргiзу кезiнде пайдаланылатын ақпараттың шынайылығын қамтамасыз ету;
3) құқықтық талдау жүргiзу, мүлiктiк құқықтар мен ауыртпалықтарды сәйкестендiру;
4) бағалау әдiстерiн таңдауды негiздеу;
бағалау туралы есепте оларды екiұшты түсiндiруге жол бермейтiн шынайы деректердi, есептiк көрсеткiштердi және негiзделген нәтижелердi толыққанды әрi түсiнiктi жазуды қамтамасыз ету.

4. Бағалауды жүргiзу (бағалауды жүргізу тәртiбi)
13. Объектіні бағалау кезінде жүргізіледі:
1) тапсырманы айқындау (бағаланатын мүлiктi сәйкестендiру, мүлiктiк құқықтарды сәйкестендiру, бағалау мақсатын нақтылау, бағалау базасын және құн түрiн белгілеу, бағалау күнін келiсу, өзге де шектейтiн жағдайларды айқындау, бағалау объектісін тексеру және бағалауды жүргізуге шарт жасасу);
2) алдын ала талдау, деректерді іріктеу және жинау (құжаттарды, бағалау объектісі туралы өзге де мәліметтерді жинау, өңдеу және талдау, ұқсас мүлікке сұраныс пен ұсынысты талдау);
3) бағалау амалдары мен әдістерін таңдау, бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге де құнын белгілеу бойынша есептеулерді орындау;
4) бағалау әдістерін қолдану негізінде алынған нәтижені келісу және бағалау объектісінің қорытынды құнын айқындау;
5) бағалау туралы есепті жасау.

Қазақстан Республикасы Әділет Министрінің 2015 жылғы 25 ақпандағы № 115 бұйрығына
3-қосымша

«Жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалау» бағалау стандарты

1. Жалпы ережелер
1. Осы жылжымайтын мүлiктiң құнын бағалау стандарты (бұдан әрi -Стандарт) халықаралық бағалау стандарттарын ескере отырып, «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметi туралы» Қазақстан Республикасы Заңының негiзiнде әзiрлендi және жылжымайтын мүлiктi бағалауға қойылатын негiзгi талаптарды белгiлейдi.
2. Осы стандартта мынадай ұғымдар пайдаланылады:
1) бағалау объектісінің экономикалық өмірінің қалдық мерзімі – бағалау күнінен бағалау объектісінің экономикалық өмірінің мерзімі аяқталғанға дейінгі мерзім;
2) баламалы пайдалану – бағалау объектісін аса тиімді пайдалануды талдау кезінде қарастырылатын және қолданыстағы пайдаланудан өзгеше болатын жылжымайтын мүлiктi пайдаланудың ықтимал нұсқалары;
3) жердің жақсартылуы — жер учаскесiнiң сапалық сипатының және оның құнының өзгеруіне әкелетiн қандай да бiр iс-шаралардың нәтижелерi. Жердің жақсартылуына оларды құнсыздандырмай және мақсатын өзгертпей көшiру мүмкiн болмайтын жер учаскелерiнiң шекаралары шегінде орналасқан материалдық объектiлер, сондай-ақ шаруашылық қызметтің немесе белгiлi бiр жұмыс түрiн жүргiзу нәтижелерi жатады;
4) жерлердің жақсартылуының нақты жасы — жақсартылған жерлердi пайдалану басталғаннан бағалау күнiне дейiнгi кезең;
5) жерлердің жақсартылуының экономикалық өмірінің мерзімі — жерлердің жақсартылуынан алынатын немесе болжанып отырған кiрiс, осы кiрiстi алуға байланысты операциялық шығыстардан асатын кезең. Жерлердің жақсартылуының экономикалық өмiр сүру мерзiмi жақсартылған жерлердi пайдалану үшiн жарамды күйде ұстауды ақтайтын кезеңдi көрсетедi;
6) жылжымайтын мүлік – жер учаскелері, ғимараттар,құрылыстар және
жермен тығыз байланысты өзге де мүлік, яғни мақсатына шамадан тыс зиян келтірілмей көшірілуі мүмкін болмайтын объектілер;
7) көпжылдық екпелер – үрі ағаштар мен, бiр жылдан немесе бірмәдениетті топтамадан артық өмiр сүретiн көшеттерде өсірілетін ағаштар мен бұталар кіретін негізгі қорлардың табиғи-заттық белгісі бойынша түрі.
8) құрылымдар — адамның болуына, жылжымалы мүлiктi орналастыруға, материалдық құндылықтарды сақтауға, өндiрiстi жүзеге асыруға және тағы басқаларға арналған үй-жайлар орналасқан жерлердің жақсартылуы;
9) құрылыстар — құрылымдар мен үй-жайларға жатпайтын, арнайы техникалық функцияларды орындауға арналған жердің жақсартылуы (бөгендер, туннельдер, эстакадалар, көпiрлер және тағы басқалар);
10) құрылысы аяқталмаған объектiлер — құрылысы аяқталмаған күйде болу салдарынан iс жүзiнде пайданылмайтын құрылымдар, құрылыстар немесе тарату құрылғылары;
11) нақты жалпы кіріс – жылжымайтын мүлік объектісін қалыпты нарықтық пайдаланғаннан түскен өзге де кірістерді қосумен жалға алу төлемін жинау кезінде және алаңдарды толық пайдаланбағаннан болған шығындарды есептен шығарғандағы ықтимал жалпы кіріс;
12) операциялық шығыстар – жылжымайтын мүлік объектісінің қалыпты жұмыс істеуін және нақты жалпы кірістің өсуін қамтамасыз ету үшін қажетті шығыстар. Операциялық шығыстар бөлінеді:
шартты-тұрақты;
шартты-ауыспалы немесе пайдалану;
ауыстыру немесе резерв шығыстары.
13) ренталық кiрiс (жер рентасы) — жер учаскесiнiң сапасы мен орналасқан жеріне қарай өндiрiс құралы ретiнде жерден алынатын кiрiс. Ренталық кiрiс жер учаскесiнен алынатын өнiмдi сатудан күтiлетiн жалпы кiрiс пен өндiрiстiк шығындардың және өндiрушiнiң пайдасы арасындағы айырым ретiнде есептеледi.
14) салыстыру деректерi — бағаланатын объектi аналогтарының деректерiн талдау негiзiнде алынатын құнның есептiк шамасын алу үшiн бағалау талдауында пайдаланылатын деректер: нарықтық деректерден алынған сату бағасы, жалдау ақысы, табыстар мен шығыстар, капиталдандыру және дисконттау ставкалары және басқалары;
15) салыстыру элементтерi — жылжымайтын мүлiк үшiн төленетiн бағалардағы ауытқуларға әкелетiн мүлiк объектiлерi мен мәмiлелердiң нақты сипаттамалары. Салыстыру элементтерi берiлетiн мүлiктiк құқықтар түрлерiн, сату жағдайларын, нарық шарттарын, табиғи және экономикалық сипаттамаларды, пайдалануды, жылжымайтын мүлiкке жатпайты сату құрауыштарын және басқаларды қамтиды;
16) сыртқы (экономикалық) тозу — жылжымайтын мүлiк нарығында қоршаған ортаның әсер ету салдарынан өзгерiстердiң (экономиканың, демографиялық жағдайларға, тұтынушылардың төлем қабiлеттiлiгiне және басқа да өңiрлiк факторларға негізделген нарықта қалыптасқан сұраныс пен ұсыныстар көлемiнiң арақатынасы) нәтижесiнде объектiнiң құнын жоғалтуы;
17) табиғи тозу — объектiнi пайдалану, күту жағдайларымен байланысты тозу мен бұзылудан, табиғи-климаттық және басқа да факторлардың әсерiнен туындаған зақымданулардың (ақаулардың) салдарынан объектiнiң құнын жоғалтуы;
18) таза операциялық кiрiс (әрі қарай -ТОК) — жалпы кiрiс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретiнде айқындалатын кiрiс;
19) тарату құрылғылары — энергияны, затты, дабылды, ақпаратты және тағы басқалардың кез келген түрін қашықтықта (электрді жеткiзу желiлерi, құбырлар, су құбырлары, жылу және газ желiлерi, байланыс тораптары) тарату бойынша арнайы функцияларды орындау үшiн жасалған жерлердің жақсартылуы;
20) тиiмдi (негiзгi) жасы — оны сату мүмкiндiгiн ескеретiн объектiнiң табиғи күйi мен пайдалылығына сәйкес келетiн жас. Сыртқы түрiн бағалауға, техникалық жай-күйiне, объектiнiң құнына әсер ететiн экономикалық факторларға негiзделедi. Объектiнi пайдалану ерекшелiгiне қарай тиiмдi жас нақты жастан арту немесе азаю жағына қарай ерекшеленедi.
21) тренд — хронологиялық өмiр сүру мерзімінде бағаланатын объектi құнының өзгеру индексi;
22) функционалдық тозу — жетiлдiрiлген сәулет, көлемдiк-жоспарлау, сындарлы және басқа да сипаттамалармен қазiргi заманғы ғимараттар мен құрылыстарға тән функцияларын жүзеге асырудың мүмкiн еместiгi нәтижесiнде бағалау объектiсiнiң құнын жоғалтуы;
23) ықтимал жалпы кіріс – жылжымайтын мүлікті барлық шығындар мен шығыстарды есепке алмастан 100% пайдаланған кезде алынатын кіріс;
3. Осы Стандарт материалдық жылжымайтын мүліктің барлық типтерін бағалауға қолданылады.
4. Стандартта белгіленген әдістер Қазақстан Республикасының аумағында орналасқан жылжымайтын мүлікке толық меншік құқықтарын бағалау үшін пайдаланылады. Жалға алу, жерді және жер қойнауын пайдалану құқықтары материалдық емес активтерге жатады және тиісті стандартта белгіленген әдістерді пайдаланумен бағаланады.

2. Жылжымайтын мүлікті бағалау әдiстерi
5. Жылжымайтын мүлiктiң нарықтық немесе өзге де құнын белгiлеу кiрiстiк, шығындық және салыстырмалы амалдарға топтастырылған бағалау әдiстерiн қолдану арқылы жүргiзiледi.
6. Кiрiстiк амал әдiсi жылжымайтын мүлік объектілерінің кіріс әкелетін қабілетімен байланысты сатып алынатын және сатылатын жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын бағалау кезінде қолданылады.
Кірістік амал әдістері:
1) дисконтталған ақша ағыны әдiсi — коммерциялық мақсатта бағалау объектісін пайдаланумен байланысты тәуекел дәрежесiне қарай ақша ағынының өзгеру және бiркелкi түспеу шарттарын негiзге ала отырып құнын айқындау;
2) кірісті тiкелей капиталдандыру әдiсi — шектеусiз уақыт кезеңiнде кiрiс шамасы тең болғанда бағалау объектiсiн тұрақты пайдалануды сақтау жағдайының негiзiнде құнын айқындау;
Кірісті тікелей капиталдандыру әдісі бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) осындай жылжымайтын мүлікті жалға алу туралы жиналған ақпаратты жалға алу шарттарына (жалға алу төлемінің және жалға алудың үлгілік шарттарының мөлшерін) талдау жүргізу мақсатында талдау нәтижесінің негізінде жалпы кірісті болжау;
2) осы немесе ұқсас объекті жүктемесінің нақты коэффициентінін шығатын нақты кірісті есептеу;
3) таза операциялық кiрiсті (бұдан әрі -ТОК) нақты жалпы кiрiс пен операциялық шығындар арасындағы айырым ретiнде, ал ренталық кірісті – жер учаскесінен алынатын өнімді сатудан күтілетін жалпы кіріс пен өндірістік шығындар және өндірушінің пайдасы арасындағы айырым ретінде есептеу;
4) ток есебі ретінде бірнеше жылғы кірісті орташаландыру арқылы алынатын қалыптандырылған таза операциялық кіріс қабылданады;
5) капиталдандыру ставкасын айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі және оның есебі;
6) бағалау объектісінің құнын ТОК немесе ренталық кірісті
капиталдандыру ставкасына бөлу арқылы есептеу.
Дисконтталған ақша ағыны әдiсi бағалау рәсімдерінің мынадай реттілігін көздейді:
1) болжау кезеңінің негіздемесі;
2) ақша ағынының шамасын жыл кезеңдері бойынша нақты жалпы кіріс
пен операциялық шығындар арасындағы айырмашылық ретінде болжау;
3) дисконт ставкасын айқындаудың бағалау рәсімін таңдау негіздемесі және оның есебі;
4) ақша ағынының ағымдағы құнын айқындау;
5) реверсия құнын айқындау және оның ағымдағы құнын есептеу;
6) бағалау объектісінің құнын ақша ағынының ағымдағы құнының және реверсияның ағымдағы құнының сомасы ретінде айқындау.
7. Бағалау объектісінің тұтынушылық сипаттамасын осындай жылжымайтын мүліктің кірісі бағалау объектісінің таза операциялық кірісін болжау кезінде есепке алынған жылжымайтын мүліктің сипаттамасына кәйкестендірумен байланысты қажетті шығындарды есептеу, ол мынадай әдістерді қолдану кезінде есептеледі:
1) кірісті тікелей капиталдандыру әдісі – бағалау объектісінің алынған құнын қажетті шығындардың ағымдағы құнының мөлшеріне азауті жолымен;
2) ақша ағынын дисконттау әдісі – оларды болжау кезеңі шегінде тиісті жүзеге асыру кезеңдерінде операциялық шығындарға қосу жолымен.
Қажетті шығындар көлемін айқындау кезінде табиғи тозу және (немесе) функционалдық ескіру белгісін жоюдың техникалық мүмкіндігі мен экономикалық мақсатқа сәйкестілігі ескеріледі, егер бағалау объектісін пайдаланушының шығындарын өтеу тәртібіне қатысты заңнамада басқа айқындалмаған болса. Бұл ретте есепте бағалауды өткізу кезінде ескерілетін қажетті шығындардың есебі келтіріледі.
Операциялық шығындар бағалау күніндегі бағалармен болжанады. Операциялық шығындарды болжаған жағдайда жалпы кірісті алумен байланысты иеленушінің (балансты ұстаушының) шығындары ескеріледі.
8. Шығындық амал тәсілі сатып алу-сату немесе жалға алу нарығы шектеулi болып табылатын жылжымайтын мүлiкке бағалау жүргiзу үшiн, сондай-ақ мамандандырылған жылжымайтын мүлiктi, соның iшiнде жылжымайтын мәдени мұра ескерткiштерiн, құрылыстарды, таратушы құрылғыларды және тағы басқа бағалау кезiнде қолданылады. Басқа бағалау объектiлерiнiң нарықтық құнын айқындау үшiн шығындық амал, егер оларды ауыстыру немесе қайта шығару мүмкiн болған және (немесе) экономикалық тұрғыдан мақсатқа сай келген жағдайда қолданылады.
Жақсартылған жерлерi бар жер учаскелерiн бағалауды жүргiзу үшiн шығындық әдісті қолдану бағалау объектiсiн алмастырудың (қалпына келтiрудiң) қалдық құнын айқындаудан тұрады. Алмастырудың (қалпына келтiрудiң) қалдық құны оны қолданыста пайдалану уақытында жақсартылған жерлердi алмастырудың (қалпына келтiрудiң) қалдық құны мен жер учаскесiнiң (жер учаскесiмен байланысты құқықтардың) нарықтық құнынан тұрады. Жерлерді жақсартулардың алмастыру (қалпына келтiру) қалдық құны толық алмастыру (қалпына келтiру) құны мен жинақталған тозу құнының арасындағы айырмашылық ретінде айқындалады.
Толық қалпына келтіру құны, ереже бойынша, ауыстыру мүмкін болмайтын объектіні бағалау кезінде, сондай-ақ қолданыстағы бағалау объектісін пайдаланудың оның ең тиімді пайдаланылуына сәйкес болған жағдайда айқындалады.
Ауыстыру құны үлгілік жоба бойынша немесе бағалау объектісін оның алғашқы түрінде қалпына келтірудің экономикалық мақсатқа сәйкестілігі жағдайында салынған (салынып жатқан) объектіні бағалау кезінде айқындалады.
Шығын амалының әдістері:
1) элементтері бойынша есептеу әдісі –бірыңғай аудандық бірліктерді бағалау, сметалық нормалар мен ережелер, сметалық нормалар мен бағалау және басқа да нормативтер жинағын пайдалану негізінде толық қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау;
2) құнный ұлғайтылған жинақталған көрсеткіштер әдісі – нормативтері
ұлттық валютада белгіленген құрылыс құнының ұлғайтылған көрсеткіштер жинағын пайдалану негізінде ауыстырудың толық құнын айқындау;
3) үлестік көрсеткіштер әдісі – тұтынушылық пайдалылығының немесе
қуат бірлігінің бірегейлендірілген көрсеткіштері негізінде жылжымайтын мүліктің толық қалпына келтіру құнын немесе ауыстыру құнын айқындау тәсілі;
4) индекстеу әдісі – объектінің баланстық құнын тиісті трендке –
жылжымайтын мүліктің хронологиялық жасының ағымында құрылыс құнының өзгеру индекстеріне түзету тәсілі.
Жылжымайтын мүліктің жинақталған тозу шамасы табиғи тозудың, функционалдық және сыртқы (экономикалық) ескерудің (құнсызданудың) жиынтығына тең болады.
Табиғи тозу жойылатын және жойылмайтын болады.
Жойылатын табиғи тозу табиғи тозу белгілерін (құру, ауыстыру, ағымдағы жөндеу) жою шығындарының сомасына тең.
Жойылмайтын табиғи тозу сындарлы элементтерге бөлу әдісімен есептеледі, егер олар барлық сындарлы элементтердің орташа салмақтағы тозу шамасы ретінде әртүрлі өмір сүру мерзіміне ие болатын болса. Сындарлы элементтің тозуы тиімді жастың белгіленген нормативтер бойынша қабылданатын экономикалық өмірдің нормативтік мерзіміне тең болады. Жылжымайтын мүлік объектісінің тиімді жасы табиғи жағдайын, сыртқы түрін, жинақталған тозуын, пайдаланудың экономикалық факторларын және т.б. ескере отырып, хронологиялық жас негізінде айқындалады. Сындарлы элементтердің экономикалық өмірінің нормативтік мерзімі ресми белгіленген нормативтер бойынша айқындалады.
Функционалдық ескіру жойылатын және жойылмайтын болып бөлінеді.
Жойылатын функционалдық ескіру сапасы бойынша ағымда