Тема строительства как жилых, так и коммерческих объектов в мегаполисе стоит очень остро. Спрос на доступное жилье в разы превышает предложение. Рассказать о состоянии дел в строительной сфере мы попросили руководителя управления архитектуры и градостроительства Алматы Габита Садырбаева, руководителя управления жилья и жилищной инспекции Кайрата Нуркадилова и директора ТОО РСП «Эталон», депутата маслихата Федора Константинова

-Алматы растет, будет ли меняться Генеральный план города в связи с образованием нового восьмого Наурызбайского района и присоединением территорий? Габит Садырбаев: – Говоря о Генеральном плане, хочу отметить, что его в последний раз корректировали в 2002 году. Проектная площадь города на тот момент равнялась 45 тысячам гектаров. На сегодняшний день Алматы разросся до 80 тысяч гектаров. Поэтому в 2013 году начата корректировка Генерального плана города. Он рассчитан до 2050 года с расчетной численностью два с половиной – три миллиона человек. По срокам завершение корректировки запланировано на следующий год. Генплан имеет разделы, включающие природоохранные, техногенные мероприятия. С учетом этого мы определяем планировочную структуру, в каких местах, какой этажности строить объекты. Также не нужно забывать про техногенный характер, который присущ для Алматы, – это тектонические разломы. На них строить сооружения нельзя, но эти места можно использовать под территории школ, детских садов и спортивных площадок. Кроме того, места тектонических разломов могут использоваться для благоустройства, озеленения, размещения парков, дорог. К техногенным также относят селеопасные зоны, в том числе зоны паводков. В генплане это все описывается и определяется. Эти защитные мероприятия также учитывались и в предыдущих генеральных планах. Следующий этап работы идет параллельно разработке генерального плана. Имеется в виду разработка проектов детальных планировок. На следующий год определено шестнадцать проектов. Если генеральный план охватывает весь город, то проект детальной планировки «курирует» жилые образования и районы. К примеру, несколько микрорайонов будут составлять жилой район. После окончания работы над проектами детальной планировки и развития жилья, включая западную территорию, мы будем их передавать в управление строительства, жилищное управление и предприятия капитального строительства акимата Алматы. На присоединенных территориях тоже будет вестись строительство. Для того чтобы развивать и осваивать эти территории, необходимо обратить внимание на отсутствие социальных объектов. Это детские сады, школы, больницы и так далее. Такая ситуация связана с тем, что присоединенные территории застраивались хаотично, без единого генплана. – Давайте поговорим об объектах строительства. Что уже построено и что планируется построить в ближайшее время? Габит Садырбаев: – Сейчас интенсивно осваивается Алатауский район. Бизнесмены проявляют интерес для покупки территорий с целью их освоения. В преддверии предстоящей в 2017 году Универсиады на территории района ведется строительство различных объектов, гостиниц и так далее. Плюс к этому мы введем два многофункциональных объекта: это трехтысячный и двенадцатитысячный дворцы ледовой арены. Они подходят для проведения спортивных и массовых мероприятий. В конечном счете, эти здания будут в дальнейшем использоваться жителями города. – Каковы, на ваш взгляд, перспективы строительной отрасли? Габит Садырбаев: – По нашим данным, ежегодный рост в сфере строительства в среднем составляет пять процентов. В этом году этот показатель как в коммерческом, так и в государственном секторе увеличился до восьми процентов. К концу года мы рассчитываем получить жилье площадью один миллион 160 тысяч квадратных метров. Из них порядка 230 тысяч квадратных метров будет построено за счет республиканского бюджета, 58 тысяч – за счет местного бюджета. Коммерческого жилья будет сдано 477 тысяч квадратных метров. – Почему у нас такие дорогие квартиры? Из каких составляющих складывается механизм ценообразования на недвижимость? Габит Садырбаев: – Помните, когда был строительный бум, то держалась нереально высокая рыночная стоимость земли и строений. Тогда большинство горожан хором попали на крючок ипотеки. В то время у многих были шальные деньги. Поэтому они готовы были отдать за покупку квартиры любые суммы. Сегодня рынок жилья стабилизировался. Мы знаем стоимость сотки земли в каждом районе. Цена на землю зависит от наличия или отсутствия объектов инфраструктуры – школ, детских садов, больниц, инженерных сетей, транспортного обслуживания. Стоимость жилья зависит от того, в какой части города расположен объект. Из всех перечисленных составляющих и складывается цена на недвижимость. Кайрат Нуркадилов: – Говоря о строительстве, нужно отметить, что спрос на жилье рождает предложение. Рыночная стоимость жилья определяется следующими составляющими: первое – это выкуп земли под строительство у хозяев частных домов. Второе – коммерсанты, закладывая смету, включают в стоимость жилья подъезд и подвал. В конечном счете, и это тоже влияет на удорожание жилья. Покупая квартиру по программе «Доступное жилье», человек платит только за чистые квадратные метры, которые считаются по внутренней стене. В любом случае, государственное жилье по цене 120 тысяч тенге за квадратный метр доступно. По этой программе строятся квартиры третьего и четвертого классов. В среднем однокомнатная квартира четвертого класса будет стоить четыре миллиона восемьсот тысяч тенге. Квартиры третьего и четвертого классов изготавливаются из идентичных материалов. Разница заключается только в таких параметрах, как высота потолка, ширина подъезда, наличие парковки. А также внутренних отделочных материалов, оконных блоков и так далее. Другими словами, я бы сравнил эти квартиры с машинами. Одна со стандартной комплектацией, а другая набита опциями. Габит Садырбаев: – Полностью согласен с коллегой, что цена государственного жилья в 120 тысяч тенге на сегодняшний день доступна. В эту сумму не входят инженерные сети, дороги и стоимость земли – это помощь государства. Также нужно учитывать, что квартиры сдаются под ключ. Тогда как в коммерческом жилье нужно еще приплюсовать стоимость на землю, отделочные работы и инженерные сети. Кроме того, одной из составляющих цены на жилье являются грунты. Их два типа. Первый – валуногалечник, который имеет хорошую, крепкую основу для сооружения и возведения зданий. Второй – просадочный тип грунта, он дает удорожание стоимости на шесть-семь процентов. – Как идет реализация государственной программы «Доступное жилье – 2020»? Как формируется рынок доступного арендного жилья для групп граждан, имеющих невысокий уровень дохода, таких как студенты, молодые семьи, инвалиды, матери-одиночки? Кайрат Нуркадилов: – Говоря о Государственной программе доступного жилья, хочу отметить, что она просчитана до 2020 года. Определены каждый город и каждое место строительства жилья. Программа делится на несколько направлений. Первое – коммунальные квартиры для социально уязвимых слоев населения. Для очередников, которые стоят на очереди в местном исполнительном органе. С 2012–2013 годов на эти группы выделяется по 500 квартир в год. Второе направление – для молодых семей. Оно реализуется через управление жилья и жилищной инспекции. На строительство этого жилья деньги выделяются из республиканского бюджета. Управление строительства разыгрывает тендер, а управление архитектуры и градостроительства определяет исполнителя. По этому направлению ежегодно будет выделяться в среднем по 300 квартир. Третье направление рассчитано для вкладчиков «Жилстройсбербанка». В нем имеется две категории квартир. Это квартиры четвертого класса по 120 тысяч тенге и третьей категории по 142500 тенге за квадратный метр. Для того чтобы приобрести квартиру по этому направлению, граждане открывают счет в данном банке, накапливают деньги, формируют пул. У людей должна быть прописка в Алматы, но при этом без наличия недвижимости. Деньги на жилье накапливаются в течение трех, пяти, восьми лет. Пятьдесят процентов вкладчиков участвует в пуле и забирают свою квартиру. Выбор категории квартиры зависит от желания покупателя. Механизм распределения состоит в том, что руководство «Жилстройсбербанка» смотрит на финансовую часть, распределяет квартиры, тогда как местный исполнительный орган выделяет землю, подводит сети, строит, вводит объект в эксплуатацию и подписывает договора. В год новоселами по программе данного банка становятся порядка 1200 человек. Также есть Казахская ипотечная компания (КИК), которая участвует в программе доступного жилья. На этот год они «сделали» 108 квартир. Планируется также строительство и на следующий год при участии фонда «Самрук Казына». В этом году фонд обещает сдать 290 квартир стоимостью 180 тысяч тенге за квадратный метр. Тогда как наше коммунальное жилье по программе, как я уже говорил ранее, продается по 120 тысяч тенге за квадрат. – Насколько реально получить квартиру через «Жилстройсбербанк»? Ведь были слухи, что люди не получали квартиры. Кайрат Нуркадилов: – Могу сказать только то, что на эту программу всегда был большой спрос. На одну квартиру претендует, как правило, порядка семи семей. Желающих купить жилье всегда много. На сегодняшний день официально стоят в очереди 14200 человек и по ипотеке – 8000 человек. – При недостатке квартир по льготной цене планируется ли строительство общежитий? Кайрат Нуркадилов: – Конечно, в городе ведется строительство общежитий. Но необходимо также перенимать опыт зарубежных стран. К прмеру, во всем цивилизованном мире все давно перешли на арендные маленькие квартиры. Во Франции, Париже есть целые районы такого жилья. У нас подобный тип квартир сейчас только начинает апробироваться. Механизм проживания заключается в том, что человек живет в этой квартире, копит деньги на покупку собственного жилья. Когда он соберет достаточное количество денег, то освобождает арендную квартиру для того, чтобы там мог поселиться кто-то другой. – Как вы оцениваете профессионализм сегодняшних строителей? Нужно ли его поднимать и кто должен заниматься этим вопросом? Федор Константинов: – Говоря о рынке рабочей силы, можно отметить, что он не совсем отвечает сегодняшним требованиям. Рынок строительства, который был в советское время, соответствовал тогдашним требованиям качества. Во времена СССР в школах, ПТУ принимали каждый шов, комиссия выставляла баллы. Сейчас, к сожалению, этого нет. Хочу привести такой пример. В моей компании люди работают еще с 80-х годов прошлого века. Это мастера, прорабы, рабочие, плотники и так далее. Есть специалисты, вышедшие на пенсию, но продложающие работать. Они максимум проработают еще пять лет. Когда они уйдут, будет ощущаться еще острее дефицит строителей-професссионалов. Такая ситуация связана с тем, что на рынок приходят по большей части строители-самоучки. Габит Садырбаев: – В СССР была такая цепочка: ПТУ, техникум, институт и обязательная производственная практика. После окончания института человек становился молодым специалистом-инженером, потом старшим инженером, далее ведущим инженером. По временным срокам для того чтобы ему стать главным инженером проекта или главным архитектором, уходило минимум восемь-десять лет. Сейчас у нас осталось мало специалистов со времен Союза, заставших плановое хозяйство. Этим людям сейчас за пятьдесят лет. Что такое плановое хозяйство? Это проект, разработанный от начала до конца, в котором все продумано, рассчитано и прописано. Когда мы восстановим подобную структуру, в которой будут планово готовить специалистов, тогда можно будет поднимать вопрос о качестве подготовки специалистов в строительной сфере. Важно, чтобы будущие строители прошли все ступени обучения. Кайрат Нуркади­лов: – Для того чтобы обеспечить высокое качество, мы должны вернуться к плановому хозяйству, создать государственное казенное предприятие (ГКП). На мой взгляд, раз есть государственные программы, которые утверждаются правительством и на реализацию которых выделяются бюджетные деньги, то надо все возрождать. Для того чтобы был спрос и контроль и не было разговоров об откатах, необходимо, чтобы директор этого КГП был профессиональным строителем, у которого имеется своя материальная база. Он должен быть назначаем акимом города или специальной комиссией. – Есть ли у нас такие компании, которые занимаются обучением и повышением квалификации специалистов-строителей? Федор Константинов: – Я не слышал, чтобы при строительных компаниях были курсы. Для того чтобы обучать людей определенным специальностям, необходима лицензия. Для решения вашего вопроса необходима программа. Для ее успешной реализации нужно подбирать высококвалифицированных преподавателей. Это очень большая проблема не только в нашей республике, но и на всей территории СНГ. – Сегодня некоторые люди, въезжая в новую квартиру, начинают сносить перегородки и так далее. Эти работы зачастую приводят к разрушению зданий, так как сносятся несущие стены, не соблюдаются строительные нормы и прочее. Кто следит за реконструкцией офисов и квартир? Габит Садырбаев: – Если кто-то хочет изменить планировку квартиры, он должен принести свой проект и техническое решение, которое согласовывается со специалистами института КАЗНИСА. Они дают технические условия, проще говоря, что можно сносить, а что нельзя. Согласно этим техусловиям, мы выдаем разрешение на перепланировку. Другой вопрос касается застройки балконов. Многие граждане убирают подоконную стенку и начинают лепить комнату из балкона. На нем установлена обычная плита перекрытия. Она выдерживает нагрузку, рассчитанную на 120 килограммов на квадратный метр. Для сравнения: в общественных зданиях устанавливаются плиты 450 килограммов на квадратный метр. Из балконов делают жилую комнату, еще умудряются устанавливать там радиаторы. Люди не думают, что это опасно для их жизни. Балкон рассчитан на то, чтобы выйти и отдохнуть. – В некоторых местах Алматы искусственно создается реальная угроза для жизни людей. К примеру, по пр. Абылай хана, дом номер 24/30 построена донерная. Рядом с ней стоят газовые баллоны на открытом воздухе. Кроме того, под домом расположена сауна, и это дополнительная опасность. Что можно посоветовать жильцам этого дома? Кайрат Нуркадилов: – По закону такая строительная деятельность запрещена. Вы спрашиваете, почему так происходит. Давайте вспомним, что во время приватизации коммерсанты подвалы оформляли на себя. Наверняка хозяева сауны и донерной тоже оформили все как субъекты малого бизнеса. Сейчас, если что-то делать, нужно все решать через суд. – Что вы думаете относительно проведения в Алматы зимней Олимпиады-2022? Насколько, на ваш взгляд, инфраструктура нашего города готова к ее проведению? Габит Садырбаев: – Наш город имеет огромный потенциал. Говоря о его инфрастуктуре, хочу отметить, что она полностью соответствует проведению международных соревнований. В потверждение приведу несколько факторов. Первое – это климатические условия. Далее, мы выиграли проведение зимней Универсиады в 2017 году, а это уже о многом говорит. Кроме того, у нас имеются горы и уникальные спортивные сооружения. На мой взгляд, аким города Ахметжан Есимов принял мудрое решение, которое заключается в строительстве спортивных объектов на окраине города в предверии Универсиады-2017. Такие объекты можно было расположить и в центральной части города. Вы спросите, почему ведется строительство этих сооружений на Кульжинке, которая является восточной границей города? Также в Алатауском районе, где другая, западная граница. Это делается для того, чтобы дать импульс развитию этих территорий. Приведу пример опыта Южной Кореи. У них на окраине города был пустырь, где протекала маленькая речка. Корейцы приняли решение провести работы по благоустройству и на этом месте создали парк. В дальнейшем этот район стал быстро экономически осваиваться. Свой интерес к нему проявили представители бизнеса, стали строиться новые объекты, и на сегодняшний день этот район является одним из самых дорогих. Поэтому я уверен, что в будущем те районы, в которых мы будем развивать спортивную инфраструктуру, будут экономически успешными. Кроме того, мы рассматриваем вопрос по агломерации и созданию контрмагнитов, которые раньше назывались городами-спутниками. Такая мера необходима для того, чтобы привлекать людей, создавать рабочие места и дать мощный экономический импульс этим районам. Эта концепция доложена Президенту РК. Он ее поддержал, и мы будем в этом направлении работать. Говоря о контрмагнитах, отмечу, что в западном направлении – это Узунагаш, в восточном – Шелек и третья точка – Капшагай. Чтобы снять нагрузку с Алматы, мы должны развивать эти три точки.

Елена ЦОЙ Фото Сергея ХОДАНОВА

Источник: http://vecher.kz