Жыл басынан үлестік құрылыста ереже түбегейлі қатаңдады: Qazreestr-де тіркелмеген келісімдердің бәрі заң күшін жоғалтты. Алдын ала, инвестициялық, бронь және цессия сияқты «аралық» құжаттар жарамсыз деп танылды.

Заң қашан және қалай күшіне енді?

30 маусым 2025 жылы Президент үлестік қатысу, автожол және мүгедектігі бар азаматтарды тасымалдау туралы заңдарға түзетулерге қол қойды. Негізгі баптарға өтпелі мерзім берілді, ол 1 қаңтар 2026 күні аяқталды. Осы күннен бастап барлық қалған нормалар толық қолданыла бастады.

Енді қандай келісім заңды саналады?

Енді тек құрылыс салушы мен сатып алушы арасында жасалатын үлестік қатысу туралы шарт (ДДУ) заңды деп есептеледі. Мұндай шартты жергілікті атқарушы органда және Qazreestr.kz порталында тіркеу керек. Вице-министр Қуандық Қажкенов көп пәтерді бірнеше адамға қатар сату тәуекелін ашық реестр арқылы төмендетеміз деді.

Министрлік жыл басынан Qazreestr-де тіркелмеген барлық келісімдер легитимдігін жоғалтты деді. Алдын ала шарттар, инвестициялау туралы құжаттар, бронь/резерв құжаттары, цессия және өзге ұқсас қағаздар жарамсыз болып қалды.

Жаза қандай болады?

17 қараша 2025 жылы ҚӘК-ке түзетулерге Президент қол қойды. Олар 16 қаңтар 2026 күні күшіне енеді. Рұқсатсыз немесе «бірінші оператор» – АО «Қазақстандық тұрғын үй компаниясы» (ҚЖК) кепілдігінсіз дольщиктің ақшасын тартқан компанияларға айыппұл салынады:

• шағын бизнеске – 750 АЕК (2026: 3 243 750 тг);
• орта бизнеске – 1000 АЕК (4 325 000 тг);
• ірі бизнеске – 2000 АЕК (8 650 000 тг).

Рұқсатсыз үлестік ақша тартуға бағытталған жарнаманы шығарғандарға да жаза күтіледі:
• жеке тұлғаға – 200 АЕК;
• шағын бизнеске – 500 АЕК;
• орта бизнеске – 750 АЕК;
• ірі бизнеске – 1000 АЕК.

Қолданыстағы кодексте ең жоғары айыппұл 2000 АЕК деңгейінде белгіленген, әрбір дерекке жеке қолданылмақ деп түсіндірді вице-министр.

Үлестік құрылысқа рұқсаттың үш жолы ғана қалды

Сенатор Сүйіндік Алдашев дерегінше, заңды түрде ақша тартудың үш механизмі қалды:

1) ҚЖК кепілдігі арқылы – 2025 жылы үлесі 25,5% болды.
2) Банктердің кепілдігі мен қатысуы арқылы – 58,9%.
3) Каркасты тұрғызғаннан кейін әкімдік рұқсатымен ақша тарту – 15,6%.

Көлеңкелі нарық қысқарды, бірақ әлі басым

ҚЖК 2025 жылғы бағалауында үлестік құрылыстың көлеңкелі бөлігінің үлесі 62,5% болды: 606 нысанның 227-сі ғана (37,5%) рұқсатпен немесе ҚЖК кепілдігімен жұмыс істеді. 2024 жылмен салыстырғанда көлеңке 7,1 пайыздық тармаққа азайды.

Актау, Көкшетау, Қонаев, Петропавл, Тараз, Семей, Түркістан, Орал, Павлодар, Қызылорда және Бесағашта көрсеткіш 100% деңгейінде тіркелді – жарнамаланған бірде-бір ЖК рұқсат немесе кепілдікке ие болмады. Ең төмен үлес Шымкентте (36,9%), Атырауда (45,5%) және Астанада (50,2%) байқалды.

Нарық көлемі мен нақты сандар

2025 жылы Қазақстанда 20,1 млн шаршы метр тұрғын үй іске қосылды: соның 13,5 млн шаршы метрі – көпқабатты үйлер, 6,4 млн шаршы метрі – жекежайлар мен коттедждер.

ҚЖК-ның «ширек нарықты ұстаймыз» дегенімен, 12 қаңтар 2026 жағдайында бір операторда қаралып жатқан небәрі 6 жоба ғана болды, жалпы құны шамамен 26 млрд теңге, пәтер саны – 727.

Министрліктің мәліметінше, елде дольщик қаражатын тартып жатқан 99 көпқабатты үй рұқсатсыз салынып жатыр. Бұдан бөлек 42 проблемалы үй шешімін күтеді.

Қолма-қолға тыйым және банктің тексерісі

Енді құрылыс жүріп жатқан баспанаға қолма-қол ақша беру мүмкін болмайды. Банктер ақшаны басқарушы компания шотына ғана қабылдайды, ал қабылдар алдында Qazreestr арқылы ДДУ бар-жоғын тексереді. Halyk Bank және өзге банктер сервис дайындап қойды деп хабарланды.

Сонымен бірге нысанды тапсыру мерзімін созу тәртібі де қатаңдады: бұрын жоспарлы мерзімге қосымша 9 ай берілсе, енді 5 аймен шектеледі. Рұқсатсыз ЖК-ні жарнамалауға тыйым салынды.

Сын неліктен күшейді?

Жаңа нормалар заңды тәртіп орнатуы тиіс еді, бірақ нәтиже әзірге екіұшты көрінеді. Әлеуметтік желіде кей девелоперлер биыл да алдын ала келісім ұсына берді деп жазылып жүр. Ең сезілер өзгеріс – көптеген азаматтың үміт артып жүрген «алдын ала» құжаттары бір сәтте жарамсыз болып қалды. Ал көлеңкелі құрылыс нарығы өзгерісті аса сезбей, жүрісін жалғастырып тұр деген бағалар айтылып жүр.

Билік өкілдері портал ашық жұмыс істейді, әр келісім тіркеледі, соның есебінен «бір пәтерді бірнеше адамға сату» тоқтайды деп сендіріп отыр. Дольщиктерге мәмілесін Qazreestr.kz порталынан тексеру, төлемді банкте ресімдеу, қолма-қол бермеу туралы талап қатаң қойылып отыр.

Бұл туралы Qamshy.kz ақпарат агенттігі хабарлайды.