Ипотекалық мемлекеттік бағдарлама бойынша тұрғын үйлер шынымен қолжетімді ме, әрі ондай бағдарламаларды нарыққа, банк жүйесіне әсері қандай? Жаңадан енгізілген «7-20-25» бағдарламасы қалай жүзеге асыр отыр? Және оның басқа бағдарламалардан қандай айырмашылығы бар?
Адамдардың «өзімнің жеке пәтерім болса, оның ақшасын төлей алатын мүмкіндігім болса» деген армандарын мемлекеттік бағдарлама жүзеге асыра алуы тиіс.
Бүгінге дейін енгізіліп жатқан бағдарламалардың бәрі дерлік халқы үшін. Алайда олар халыққа тиімді болып жатыр ма? Ондай бағдарламалар пәтер бағасына, нарыққа қалай әсер етіп жатыр? Жауап іздеп көрдік.
Тұрғын үйлердің бағалары жайында...
Әлеуметтік тұрғын үй бағдарламалары бір жағынан мемлекеттік халыққа деген қамқорлығы секілді көрінеді, алайда қолданыстағы банк пен нарықтық жүйелер халықты қолжетімді ипотекалық несиемен қамтамасыз ете алмайды. Бұдан шығатын қорытынды, нарық мемлекет меншігіне өтеді.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» бағдарламасы 2017 жылғы 5 пайыздық мөлшермен барлық ипотекалық несиенің 70-80 пайызын қамтамасыз етті. «Нұрлы жер» мемлекеттік бағдарламасы (10 пайыздық мөлшер) «Аймақтарды дамыту», «Қолжетімді баспана – 2020» және «2012-2020 жылдарға арналған моноқалаларды дамыту» бағдарламаларын өзіне қосып алды.
«Бүгінгі күні ипотекалық сегментте нарық толығымен мемлекеттік саясат, мемлекеттік инвестициялар арқылы анықталады», - деді Талап қолданбалы зерттеулер орталығының директоры, экономист Рахым Ошақбаев.
Ипотекалық бағдарламалар тұрғын үй нарығында сұранысқа ие болуы мүмкін, осыған орай заңды тұрғыда шаршы метрі өскен сайын баға да өседі. Құрылыс компаниялары ипотека неғұрлым қолжетімді болған сайын, бағаның да жоғары болғанын дұрыс деп санайды.
Ағымдағы жылдың наурызында Президент «7-20-25» бағдарламасының іске қосылатынын мәлімдеді. Елбасы мәлімдемесінен кейін үй бағалары орташа есеппен 1 пайызға өсті. Алайда, толқу дереу тоқтатылып, келесі айда-ақ баға бұрынғы әдеттегі көрсеткішіне қайта келді.
BI Group тобы «7-20-25» бағдарламасының одан әрі дамуы бастапқы тұрғын үй нарығындағы бағалардың өсуіне себеп болуы мүмкін.
«Сұраныстар жайлы айта келіп, біз бүгінде жылжымайтын мүлік сатып алудың қолжетімді екенін ескереміз, әрі мұндай бағдарламалар ипотекалық несие бойынша соңғы мөлшерлемені төмендетуі мүмкін, бұдан шығатын қорытынды – ипотекалық нарық жанданатын болады. Қазақстанда 2017 жылдың аяғында жеке мүлік нарығы тоқтап, ояну сәті таяған еді. Тұрғын үй саласы, экономиканың өсуі аясында қабылданып жатқан бағдарламаларды ескерсек, мүлік нарығындағы бағалардың көтерілуінен хабар береді».
Импорттың өсуі әсерінен нарықтағы құрылыс материалдардың да бағасы ұшатын болады. Ал тұрғын үйлердің бағалары құрылыс материалдарына да әсер етеді. BI Grpup-тың мәліметіне сәйкес, 2017 жылы белгілі бір арматура 170 мың теңге тұрса, биыл 215 мың теңгеге көтерілген. Яғни 25 пайызға қымбаттады.
«Өнімдердің басым бөлігі Еуропадан келген, кейбірі азиялық елдерден. Бәрін доллар мен еуроға сатып аламыз», - деді BI Development даму департаментінің директоры Ерсін Сәлімбетов.
Қолайлы пәтерлер жоқ
«7-20-25» бағдарламасының талаптарына лайықты қолайлы пәтерлер тым аз. Мәселен, Bazis-A компаниясы «7-20-25» бағдарламасы аясында тек Алматыдағы «Алмалы» және Millenium Park тұрғын үй кешендері және Астанадағы «Ақ Дидар» тұрғын үй кешенінің пәтерлерін ғана ұсынады.
Астанадағы BI Group компаниясының мәліметінше, бастапқы нарықтағы тұрғын үйлердің 15 пайызы бағдарлама талаптарына сәйкес келеді. Әрі аталмыш компания талаптарға сәйкес пәтерлердің тек «Камал» тұрғын үй кешенінде екенін айтты. Алматыда BI Group ұсынған талапқа сәйкес пәтерлер әзірге жоқ.
Бағдарламаға сәйкес, мемлекеттік бағдарламалардың талаптарына сәйкес, пәтерлердің жетіспеушілігін ескерсек, құрылыс компаниялары құрылыс барысындағы субсидиялауды жөн деп санайды.
«Иә, шын мәнінде, біздің мәліметтерге сәйкес, бағдарлама талаптарына жауап беретін ұсыныстар аз. Демек, сатып алушылар үшін таңдау аз, ал сатып алмақ болған нысандардың бағалары жоғары болуы әбден мүмкін. Сол себепті біз қазақстандық құрылыс компаниялары қауымдастығының субсидиялау жайлы бастамасын қолдаймыз. Бұл негізде тұрғындар үшін таңдау аясы кеңейеді, әрі сапалы пәтердің бағасы орта есеппен 20 пайызға арзандайды», - деді «Build investment city» ЖШС даму басқармасының сарапшысы Ғалия Омарова.
«Баспана хит» бағдарламасы екінші нарықтағы пәтерлерді сатып алу мүмкіндігін ұсынып отыр. Әрі жоғары пайызбен. Жаңа ипотекалық ұсыныс екінші нарықтағы бағаға әсер ете ме, бұл жағы мәмілелер санына байланысты болмақ.
«Егер «Баспана хит» мәмілелер мен келісімдердің санын көбейту үшін нарық жағдайын өзгерткенімен пәтерлердің өтуі сатушыларға тікелей байланысты», - «Баспана» Ипотекалық компания» АҚ сыртқы байланыстар бөлімі төрағасының орынбасары Айбар Олжаев. Айтуынша, екінші нарықтағы процесс біріншісіне қарағанда әлдеқайда жылдам орындалып жатыр.
Тұрғын үй бағдарламалары арасындағы айырмашылық қандай?
«Нұрлы жер» бағдарламасына сәйкес, мынадай қызықты дерек бар. Бағдарлама бойынша, ипотеканы 10 пайыздық мөлшерлемемен беру көзделген. Инвестициялар және даму министрі сәуір айында «Нұрлы жер» және «7-20-25» бағдарламалары туралы мәлімдеме жасаған. Айтуынша, «Нұрлы жер» бағдарламасы жұмысын жалғастырады. Екеуі бір-біріне кедергі жасамайды. Сол 10 пайыз қалады. Алайда «7-20-25» бағдарламасымен қатар жүретін болады», - деген еді министр.
Ал еліміздегі ең төменгі мөлшерлеме – 5 пайызды ұсынып отырған бағдарлама «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі». Алайда бағдарламаның өзіне тән талаптары бар: азамат сол банктің салымшысы болуы тиіс, қаржыны үш жыл бойы жинауы тиіс.
Әлеуметтік тұрғын үй бағдарламаларын жасау үшін біздің мемлекет екі ипотекалық несие моделін – неміс және америкалық модельдерді пайдаланады.
Германияның тәжірибесіне сүйенсек, ол елдің тұрғындары тұрғын үй құрылыс жинақ банкін пайдаланады. Ондағы құрылыс жинақ банктері нарықтық мөлшерлемеден төмен несие береді.
